リスクと失敗を回避する
ための対策を解説！

空室、建物老朽化、
家賃下落などのリスクを把握して、
対策を立てることが重要です

ミドルリスク・ミドルリターンの代表的な投資方法である不動産投資。老後の生活資金などを目的として始めてみたいと考える人がいるのではないでしょうか。不動産投資には安定した家賃収入や節税効果などのメリットがある一方で、様々なリスクも存在しています。

そこで本セクションでは、不動産投資におけるリスクと失敗を回避するための対策について解説します。不動産投資でのリスクは、過去の事例からある程度の予測をすることが可能です。それぞれのリスクを理解して、必要な対策を講じましょう。

空室リスク

不動産投資における主な収入源は賃借人からの家賃です。そのため、空室になるとその分収入がなくなってしまいます。空室率が高かったり、空室が長引いたりしてしまうと、賃貸経営が難しくなる可能性が高まるといえるでしょう。

空室リスク対策の1つとして、客付け力の強い管理会社を選ぶことが挙げられますが、2023年7月現在、LANDICグループに管理を委託されている物件の全体入居率は99.7%であり、直近2年間の平均入居率は98.25%。非常に高い入居率を維持しています。

また、LANDICグループではお引渡しから2年間は入居者が退去したとしても家賃を100%保証しています。さらに、家賃保証契約を選択することも可能です。家賃保証契約であればLANDICグループが一括借上するため、空室で家賃が入らないというリスクを回避することができるでしょう。家賃収入が安定的で継続的な収入として期待できますので、定年退職後の個人年金としての活用を見込むことが出来ます。

LANDICグループの家賃保証契約は、物件周辺の相場家賃の85%を２年間オーナー様の口座に入金する仕組みで、2年契約となります。

家賃滞納リスク

無事入居者が決まったとしても、滞納されると家賃収入が得られなくなってしまうリスクがあります。一般的に、家賃滞納リスクを回避するためには、入居審査をしっかりと行う、滞納保証のある管理会社を選ぶ、保証会社を利用することなどが挙げられます。

LANDICグループでは、堅実な審査基準のもと、入居申込者・連帯保証人の審査を行っています。さらに、入居者が家賃を滞納しても3か月まで保証。オーナー様に代わって入居者からの家賃を回収しますので、安心して賃貸経営をして頂けるでしょう。

修繕リスク

建物は時間が経つにつれ劣化していくため、定期的なメンテナンスが必要になります。築年数が古くなってくると、給排水設備や内装リフォーム、設備入替など、様々な箇所で修繕の必要性が高まるでしょう。

LANDICグループでは、共用部分は修繕積立金として各オーナー様から集金積立しています。また、専用部分も翌年経費計上ができる費用としてオーナー様にご負担頂いています。

マンションの資産価値や入居率を保つために、修繕は必須といえます。少しずつ、修繕に必要となる資金を準備していきましょう。

災害リスク

日本は災害大国といわれるほど自然災害の多い国です。そのため、不動産投資においては地震などによって建物が倒壊してしまうリスクを考えておく必要があるでしょう。

LANDICグループでは、全オーナー様に火災保険を加入して頂いています。さらに、賃借人にも契約時に火災保険加入を必須にしています。自然災害がいつ・どのような規模で発生するのか完全に予測することは不可能です。大きな損害に備えるための対策として、火災保険や地震保険への加入が有効でしょう。なお、LANDICグループでは、地震保険は6年目以降の加入を任意としております。

また、LANDICグループで提供している物件はすべて新築のため、新耐震基準を満たしている物件ばかりであることも強みの1つ。建築基準法改正以前に建てられた中古物件よりも、安全性が高いといえるでしょう。

不動産価格下落リスク

不動産投資においては、物件選びの段階で出口戦略を考えておくことが大切です。不動産価格が下落しにくい物件を選ぶことで、売却のタイミングなどの戦略を立てやすくなるでしょう。

LANDICグループでは、福岡市の超主要エリアから立地を厳選しています。福岡市は全国的にみても人口増加率・若者の割合が高い都市で、約半数は単身世帯。ワンルームマンションに一定の需要があることが読み取れます。さらに、人口増加やまちづくりの予定などから、将来性も期待できるでしょう。

また、LANDICグループでは、一般的な投資用マンションと比較してもクオリティの高いマンションを提供しています。内装・設備だけでなく共用部分にもこだわって建築していることからも、高い入居率につながっているといえるでしょう。

管理会社倒産リスク

不動産投資では、賃貸管理業務を管理会社に委託して運営するのが一般的です。管理会社に委託することで煩わしい賃貸管理業務に割く時間を短縮できるメリットがある一方、管理会社が倒産してしまうリスクも孕んでいます。

管理会社倒産リスクを回避するためには、信頼性の高い管理会社を選ぶことが大切です。複数社を比較した上で、検討するとよいでしょう。万が一管理会社が倒産してしまった場合は、代わりの管理会社を見つけて対処することが必要です。

金利上昇リスク

現在は超低金利時代ですが、将来的には金利が上昇していく可能性があります。したがって、借入金の金利上昇により返済負担が大きくなるリスクがあるということです。

金利上昇リスクを回避するためには、固定金利を選択したり、インフレの場面で不動産の売却や家賃アップを視野にいれたりすることなどが考えられるでしょう。LANDICグループでは、定期的な繰上返済もおすすめしています。

変動金利の場合、金利見直しの際の金利上昇額が最大で1.25倍までとされる「1.25倍ルール」が適用されていることがあります。1.25倍ルールは、急激に返済額が増えることを防ぐために設けられています。その他、「2年固定」のようにご自身で選択した期間の金利が固定されるタイプもあります。金融機関によって金利タイプの詳細は異なりますので、十分に情報収集した上で検討するとよいでしょう。