不動産投資とは。
これだけは知っておきたい
5つの要素。

Asset Management

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物件選びが重要!成功させるための選び方を項目別に解説

エリア、物件タイプ、
新築と中古どちらが良いかなどのポイントを把握しましょう

不動産投資で失敗しないためには、物件の選び方を知る必要があるでしょう。不動産という特性上、取得した後にできる対策は限られるため、物件選びの段階で十分に調査・分析をして検討することが大切です。

そこで本セクションでは、不動産投資で大切な物件の選び方について解説します。立地や物件種類など項目別に解説しますので、これから不動産投資を検討している人は、ぜひ参考にしてみてください。

エリア・立地の選び方

不動産投資では、立地の選定が非常に重要です。立地は物件取得後に変更できないため、長期にわたって賃貸需要のあるエリアであるか見極めることが必要でしょう。

一般的に、人口が大きく減少している地域では、賃貸需要も減っていくことが予想されます。そのため、人口減少率の低い大都市圏から考える人は少なくありません。なかでも、福岡市は人口増加率や若者(10代・20代)の割合が高い都市であり、まちづくりへの投資もされているので将来の期待値が高いといえます。さらに、福岡市では単身世帯における住居地域の過半数が博多区・中央区に集中している特徴があります。

LANDICグループでは、福岡市の中でも超主要エリアから立地を厳選しています。
不動産投資では、当然ながら、入居の決まりやすいエリアを選ぶことが重要であることを優先的に考えましょう。

物件種類の選び方

「不動産投資」という括りの中でも、一棟もの・戸建て・区分マンションなど規模や種類は様々です。さらに、単身者向け・ファミリー向けなど入居者層によって間取りの種類も異なるでしょう。

種類によってそれぞれの特徴がありますが、LANDICグループがおすすめしているのはワンルームマンションです。ワンルームマンションは一棟ものなどに比べて初期投資が抑えられることや、複数戸所有することによるリスク分散しやすいことなどのメリットがあります。さらに、福岡市の世帯割合をみると、約半数が単身世帯。先ほど解説したように福岡市は人口増加率や若者の割合が高いエリアであるため、一定の需要があることが見込まれるでしょう。

ワンポイントアドバイス

物件種類を選ぶときには、地域のターゲット層や周辺物件の条件、周辺環境などもあわせて調査・分析することが大切です。

物件選びでは賃料相場や必要経費を調べることも大切

「賃料」とは、賃借人から月々支払われる賃料のことを指すのが一般的。物件選びでは、賃料相場や賃貸経営に必要な諸費用も調べることが大切です。不動産広告では想定賃料や現在の賃料が記載されていることがありますが、周辺相場と異なる場合があるため、ご自身でも調べてみることをおすすめします。

また、賃貸経営にかかる必要経費の例としては、管理費、固定資産税などの税金、火災保険料、修繕費などが挙げられます。このような必要経費も踏まえた上で、余裕のある資金計画を立てると良いでしょう。

ワンポイントアドバイス

不動産広告に記載されている利回りは物件価格と想定家賃のみで計算される「表面利回り」であることが一般的です。気になる物件を見つけたら、必要経費も含めた「実質利回り」を計算することをおすすめします。

新築・中古物件それぞれの特徴

新築物件の場合、中古物件よりも担保評価が高いので、融資が通りやすい、融資可能額が大きくなりやすいなどのメリットがあります。一方で、中古物件よりも価格が高いのがデメリットの1つです。

中古物件の場合、新築物件よりも安く手に入れやすいことがメリットの1つ。その代わり、中古物件の場合は修繕リスクについて考えておく必要はあるでしょう。同じ築年数であっても管理状況によって傷み具合が異なります。過去の修繕履歴やリフォーム状況を情報として知るだけでなく、実際に内見して現況を把握する必要があるでしょう。

新築のメリット ・中古物件よりも損保評価が高いため、融資が通りやすい ・経年劣化による急な維持費がかかりにくい 新築デメリット ・中古物件と比較すると利回りが低くでやすい ・キャッシュフローが小さくなりやすいため、手元に残りキャッシュが少ない 中古のメリット ・新築武家kんよりも利回りが高くなりやすい ・過去の管理・運営状況がわかりやすい 中古のデメリット ・購入にあたり、ある程度まとまった自己資金が必要 ・経年劣化による修繕リスクを考慮する必要がある ・(区分マンションの場合)大規模修繕の時期の確認が必須

不動産投資では、新築・中古のどちらを選ぶかによっても戦略の立て方が異なります。上記のようにそれぞれ異なるメリット・デメリットがあるため、ご自身の資産状況や不動産投資の目的、希望エリアなどに応じて選択することをおすすめします。

ワンポイントアドバイス

新築・中古のいずれにせよ、立地を含む良い条件での物件取得や信頼のできる不動産会社を選ぶことで、長期にわたって安定した投資が行えるといえるでしょう。

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